走進湖里創(chuàng)新園片區(qū)的湖里新質智造產業(yè)園（原飛利浦產業(yè)園），工作人員忙碌不停，搬遷、建設、招商等工作正全鏈條推進，這原本是3.22公頃的低效土地，總建筑面積將從1.1萬平方米提升到14萬平方米，容積率即將從原先的1提升到3.8，搖身一變成為“高產田”……17日，湖里區(qū)推出低效工業(yè)用地再開發(fā)方案，未來將有更多的低效用地像湖里新質智造產業(yè)園一樣實現產業(yè)更新升級。

　　去年，廈門市落實黨中央、國務院關于實施全面節(jié)約戰(zhàn)略決策部署，作為全國首批低效用地再開發(fā)試點，制定出臺《廈門市低效用地再開發(fā)試點工作方案》。以此為契機，不久前，湖里區(qū)在全市率先全面啟動以湖里老工業(yè)區(qū)為主的全區(qū)低效用地再開發(fā)工作，探索占地面積不變、單位產值卻倍增的破題思路。

　　根據《湖里區(qū)低效工業(yè)用地再開發(fā)方案》（以下簡稱《方案》），湖里區(qū)低效工業(yè)用地再開發(fā)的模式將有兩種，分別為企業(yè)主導再開發(fā)和政府主導再開發(fā)。

　　目前已有松川電子、大洲新燕、同致電子、聯發(fā)集團等多家企業(yè)向湖里拋來橄欖枝?！跋Ｍ覀兡艽钌险叩谋丬?，從‘租戶’變成‘業(yè)主’，在湖里老工業(yè)區(qū)投資廠房4萬-5萬平方米滿足自身生產需要，擴大再生產?！贝笾扌卵啵◤B門）生物科技有限公司相關負責人鄧萬東說道。

　　“我們?yōu)槠髽I(yè)提供了豐富多樣的再開發(fā)組合模式，大家拿到《方案》相當于拿到了一本再開發(fā)的‘說明書’。”湖里區(qū)相關負責人表示，開展低效用地再開發(fā)，將有利于探索創(chuàng)新盤活利用存量土地的政策機制，大幅提高利用存量用地的比重，明顯降低單位GDP地耗，促進形成節(jié)約資源和保護環(huán)境的空間格局、產業(yè)結構、生產方式、生活方式。

　　湖里區(qū)低效工業(yè)用地再開發(fā)兩種模式

　　企業(yè)主導再開發(fā)

　　三種再開發(fā)方式：新建 改擴建 拆除重建

　　企業(yè)可以在自己地塊內未利用的土地上新建，也可以在已有建筑物上根據需要進行改擴建，還可以全部推倒重建。

　　四個方面給予政策支持：土地年限延期 空間擴容 允許土地分割 提供配套服務

　　例如，對于土地使用權期限即將屆滿的，支持企業(yè)申請土地使用權合計續(xù)期至50年；對于再開發(fā)項目合理所需的，允許配建一定比例的行政辦公，以及宿舍型保障性租賃住房、小型商業(yè)等生活服務設施。

　　政府主導再開發(fā)

　　三種再開發(fā)方式：屆滿收回 征收收回 協議收儲

　　湖里區(qū)在“權屬清晰、補償到位”的前提下，創(chuàng)新提出了帶現狀出讓的方式，進一步縮短土地出讓流程，切實減輕了企業(yè)再開發(fā)投入成本，最大程度保證了企業(yè)生產的連續(xù)性。

　　名詞

　　低效工業(yè)用地

　　在《方案》中，低效工業(yè)用地主要包括：存在安全、環(huán)保、消防隱患，且不符合區(qū)域產業(yè)規(guī)劃；產出達不到《廈門市工業(yè)項目建設用地控制標準（2020版）》（廈府辦〔2020〕35 號），產品比較低端；用地效益相對比較低，產出達到控制標準，但達不到同行業(yè)整體運行水平，且因公共利益或城市建設規(guī)劃，需要改造提升范圍的用地。

　　在湖里，低效工業(yè)用地再開發(fā)主要針對城市開發(fā)邊界內的“1+1”區(qū)域，即湖里西部老工業(yè)區(qū)和湖里區(qū)轄區(qū)內其他被認定為低效工業(yè)用地的項目。

　　工業(yè)“上樓”

　　工業(yè)“上樓”，是指讓企業(yè)在高層樓房中進行工業(yè)生產的新型產業(yè)空間模式，在不改變工業(yè)用地性質的前提下，提升樓宇的容積率。在寸土寸金的廈門島內，改變過去“攤大餅”式的工業(yè)園區(qū)建設，推動工業(yè)上樓可以說是破解土地制約的一招妙棋。

　　可以“上樓”的新型工業(yè)，需要具備生產設備較輕、振動少、污染小等特點，這些企業(yè)多為高端制造、科技研發(fā)等產業(yè)，涵蓋企業(yè)總部、工業(yè)研發(fā)設計、高端智造、新產品孵化、終端服務等環(huán)節(jié)。同時，應當結合園區(qū)發(fā)展條件和企業(yè)的發(fā)展特點，因地制宜引導合適的企業(yè)上樓發(fā)展。

　　解讀

　　湖里為什么要“回歸工業(yè)”？

　　湖里區(qū)作為廈門經濟特區(qū)發(fā)祥地，長期以來堅持工業(yè)立區(qū)、制造強區(qū)，工業(yè)發(fā)展起步早，在西部老工業(yè)區(qū)集聚了金龍客車、臺松精密等一批知名企業(yè)，為特區(qū)建設作出了重要貢獻。

　　但隨著城市發(fā)展和產業(yè)轉型升級，湖里老工業(yè)區(qū)工業(yè)空心化、產業(yè)發(fā)展層次偏低、土地產出效益不高、綜合容積率比較低等問題日益凸顯，片區(qū)深度轉型升級勢在必行。

　　更重要的是，湖里老工業(yè)區(qū)170萬平方米建筑面積中有約三分之二在未來15年內面臨土地使用年限即將到期的問題。這把“懸在頭上的刀”讓很多企業(yè)無所適從。

　　因此，湖里區(qū)政府和企業(yè)有必要推動低效工業(yè)用地再開發(fā)，提高有效空間利用率，讓現代工業(yè)、先進制造業(yè)符合政策導向、產業(yè)更新提升。

　　但為什么選擇“回歸工業(yè)”？

　　近年來，湖里老工業(yè)區(qū)等地通過“退二進三”，布局“雙創(chuàng)”產業(yè)基地，已改造完成七大文化創(chuàng)意園，但服務業(yè)業(yè)態(tài)偏向生活服務業(yè)，產生的經濟效益達不到預期。而事實上，老工業(yè)區(qū)內企業(yè)稅收貢獻60%來自于工業(yè)企業(yè)?？梢哉f，工業(yè)仍然是湖里的經濟支柱產業(yè)。

　　湖里有條件，市場也有需求。據業(yè)內人士透露，面對湖里地理位置佳、相對低成本、集約型的“智造空間”，不少技術密集型、人才密集型和無污染型中小先進制造業(yè)企業(yè)都拋出橄欖枝。湖里老工業(yè)區(qū)內產權主體雖多，但工業(yè)用地相對連片，逐步聯合和集中收儲后有利于改造建設“專精特新”專業(yè)化園區(qū)、融合研發(fā)與生產的試驗場等，聚焦發(fā)展“研發(fā)＋高端制造”。

　　湖里區(qū)希望通過政策引導和創(chuàng)新驅動，找準產業(yè)定位，盤活低效工業(yè)用地，利用中心城區(qū)的優(yōu)質公共配套服務和良好的區(qū)位優(yōu)勢，帶動先進制造業(yè)、生產性服務業(yè)的回歸和高品質人群的再聚集，重現湖里老工業(yè)區(qū)昔日輝煌，與周邊、島外產業(yè)功能區(qū)協同聯動和錯位發(fā)展，在全市大力發(fā)展先進制造業(yè)、培育發(fā)展新質生產力中重新崛起。

　　值得一提的是，湖里以“回歸工業(yè)”為主導方向的產業(yè)轉型升級，不是傳統(tǒng)制造業(yè)的簡單回歸，而是高端制造業(yè)優(yōu)勢和發(fā)展動能的新一輪重塑——以全市“4+4+6”現代化產業(yè)體系為指導，基于現有產業(yè)基礎和優(yōu)勢，大力發(fā)展電子信息、機械裝備、科技服務業(yè)以及文旅創(chuàng)意4大類產業(yè)體系。

　　《方案》是怎么形成的？

　　湖里區(qū)發(fā)改局相關負責人介紹，作為區(qū)級具體落地的低效工業(yè)用地再開發(fā)在全市甚至全省都是創(chuàng)新之舉，但該怎么做，湖里可以說是摸著石頭過河。

　　首先要做到“底數清，家底明”。通過湖里老工業(yè)區(qū)范圍內100宗工業(yè)用地的“一宗用地、一份調查檔案、一個再開發(fā)方案”策劃工作，摸清工業(yè)用地項目宗地的規(guī)模、范圍、用途、產出效益等基本情況，厘清土地權屬關系，調查了解土地權利人意愿。目前，“一宗一檔”已完成 98 宗用地梳理，“一宗一方案”已完成 20 宗用地再開發(fā)方案初步策劃。

　　與此同時，2023年6月起，先后向湖里老工業(yè)區(qū) 100 宗工業(yè)用地的權屬單位，逐個發(fā)放《湖里區(qū)低效工業(yè)用地再開發(fā)工作方案（征求意見稿）》和意見征詢及再開發(fā)意愿調查表，并分批分類組織企業(yè)召開8場座談會議，聽取企業(yè)意見，結合市級政策研究制訂了適合湖里區(qū)實際情況的低效工業(yè)用地改造配套政策，從綜合用地、產業(yè)發(fā)展、財政金融等多個維度，進一步釋放政策紅利。

　　值得一提的是，這份方案中明確以政府為主導、企業(yè)為主體，湖里區(qū)將為企業(yè)提供多樣化、多路徑的再開發(fā)模式，給企業(yè)更多的自主選擇權，同時實行“一企一案”，針對每一個企業(yè)、每一宗地塊的特點，湖里區(qū)進行“一企一案”的研究，注重發(fā)揮企業(yè)自身的積極性。

　　目前，湖里區(qū)已成立了由區(qū)委區(qū)政府主要領導擔任組長的低效工業(yè)用地再開發(fā)工作領導小組并駐點辦公。企業(yè)可以通過駐點工作專班直接進行再開發(fā)申請，不需要再跑多個部門。

　　推進低效工業(yè)用地再開發(fā)有什么好處？

　　島內首宗工業(yè)“上樓”項目——湖里新質智造產業(yè)園，其3.22公頃的工業(yè)用地，還有30年左右的使用年限，但它建筑面積1.1萬平方米，容積率不到1，在寸土寸金的島內來說，顯然不夠集約用地，亟需盤活空間，提高產值。

　　盤活空間資源后，這里將新建5棟通用廠房和1棟配套辦公樓，樓層約8至10層，總建筑面積將提升到14萬平方米，容積率提升到3.8。未來將配備約15000平方米保障性租賃住房，打造成高端制造與研發(fā)產業(yè)園。

　　目前湖里新質智造產業(yè)園項目采用企業(yè)主導再開發(fā)的方式，由湖里國投負責?！吧舷聵蔷褪巧舷掠?，產業(yè)園就是產業(yè)鏈。這是我們未來想要達到的理想效果?！焙飮断嚓P負責人陳聰說道。

　　不久前，同致電子積極對接區(qū)級相關部門，擬在湖里老工業(yè)區(qū)尋求新的產業(yè)升級空間。作為進軍智能駕駛的企業(yè)，同致電子將在這里打造研發(fā)、制造、測試基地。

　　為什么把在島外的制造基地搬回湖里？同致電子科技（廈門）有限公司總經理曾建源說，隨著AI技術迅猛發(fā)展，研發(fā)對測試效率的要求更高了，他們急需研發(fā)、制造、辦公全鏈條的園區(qū)——他打了個比方，一項技術至少需要10000次測試，從湖里到島外來回路程兩個小時；拿下地塊后，在樓下直接做陸地測試，直接節(jié)省20000小時。

　　另一方面，這種新模式的好處在于用地更加靈活——根據《方案》，行政辦公及生活配套服務設施最高可達30%，其中，可以建設不超過項目計容總建筑面積5%且不大于7000平方米的小型商業(yè)。對企業(yè)來說，這樣不僅能滿足員工工作和生活需求，還可以輻射周邊。（記者 莊筱婧 陸曉鳳）

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