截至目前，禹洲地產(chǎn)今年在土地市場(chǎng)已經(jīng)砸下143.6億元，先后拿了八個(gè)項(xiàng)目。同樣也是只用了半年時(shí)間，另一閩系房地產(chǎn)商融信在杭州拿下了八宗土地。作為激進(jìn)派的代表之一，本月5日，陽(yáng)光城以溢價(jià)率208%拿下的一宗宅地，成交總價(jià)高達(dá)37.5億元。
當(dāng)然，最為勁猛當(dāng)屬泰禾集。截至5月24日，泰禾集團(tuán)已在國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)上“豪擲”202.75億元。
據(jù)悉，在今年三月份以來(lái)，“閩系”地產(chǎn)商開(kāi)始頻頻于上海、北京等一線城市以高溢價(jià)率壓倒萬(wàn)科、保利等龍頭房企拿地，并且屢屢創(chuàng)造新“地王。
細(xì)數(shù)之下，單單4月、5月兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)，閩系房企就耗資近482億元，以迅雷不及掩耳之勢(shì)攻下有十余城。[詳細(xì)]
頻繁拿地、拿高價(jià)地的背后，是企業(yè)上市后的“有錢任性”，還是更長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃？
在易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱看來(lái)，福建的民間資本特別充沛，閩系在福建更容易拿到錢。另外，閩系房企普遍擁有雄厚的財(cái)團(tuán)背景。融信集團(tuán)董事長(zhǎng)歐宗洪、正榮集團(tuán)董事長(zhǎng)歐宗榮以及歐氏投資集團(tuán)掌門人歐宗金是親兄弟。同樣，融僑也有著傲人的背景，融僑董事長(zhǎng)林文鏡是印尼著名財(cái)團(tuán)——林氏集團(tuán)的兩大股東之一。
除了資金優(yōu)勢(shì)之外，突破瓶頸也是這群閩系地產(chǎn)商大規(guī)模拿地的重要考量。相對(duì)于千億級(jí)房企來(lái)說(shuō)，中等規(guī)模房企的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。突破業(yè)績(jī)瓶頸，正是眼下多數(shù)閩系房企最關(guān)心的問(wèn)題。[詳細(xì)]
對(duì)規(guī)模的向往，在其增加公司杠桿也有所體現(xiàn)。在激進(jìn)拿地之后，禹洲地產(chǎn)的外債快速上升，凈負(fù)債比率為79.43%，已經(jīng)接近年初禹州地產(chǎn)將負(fù)債率維持在60%到80%左右的目標(biāo)。
值得關(guān)注的是，市場(chǎng)風(fēng)向的改變及一二線土地成本的暴漲，讓高周轉(zhuǎn)模式不再是萬(wàn)全之策。伴隨著規(guī)模的迅速擴(kuò)張，陽(yáng)光城房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率卻逐年下滑，2011-2015年分別為49.43%、38.86%、36.29%、31%、27.07%。
有業(yè)內(nèi)人士分析稱，從戰(zhàn)略發(fā)展角度來(lái)說(shuō)，沒(méi)有足夠的土地儲(chǔ)備，發(fā)展很容易受到制約和限制，進(jìn)而就可能被市場(chǎng)淘汰。閩系此輪集體闖關(guān)，正是驗(yàn)證了此種觀點(diǎn)。如果一線城市樓市能夠持續(xù)升溫，“博一把”也存在做大的可能，但如果樓市出現(xiàn)降溫，風(fēng)險(xiǎn)就很大了。[詳細(xì)]
由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布的“2016中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)”顯示，2016年中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)房企前100強(qiáng)名單中，閩系房企獨(dú)占20席。前50強(qiáng)名單中，閩系軍團(tuán)更是占到了14席。
丁祖昱更是認(rèn)為，閩系房企這兩年已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)繼京派、粵派、滬派之后的第四股力量，這股力量發(fā)展速度十分迅猛。
如今，世茂基本穩(wěn)居中國(guó)房地產(chǎn)前10強(qiáng)，基本已經(jīng)淡去了閩系開(kāi)發(fā)商的特征，泰禾和旭輝發(fā)力奔向20強(qiáng)陣營(yíng)，其中，泰禾集團(tuán)以323億元銷售額排名全國(guó)房地產(chǎn)第22位，成為總部留守在福建的“閩系軍團(tuán)”的頭把交椅。
根據(jù)易居中國(guó)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年200億元以上的房企增加了9家，其中就包括正榮、融信、融僑等閩系房企。[詳細(xì)]
早在上一輪房地產(chǎn)熱潮中，閩系房企就已經(jīng)趁勢(shì)而上。目前排名靠前的幾家福建百億房企，大多從2013年開(kāi)始進(jìn)行全國(guó)化布局，2013年和2014年大手筆拿地。比如泰禾集團(tuán)。
泰禾2013年拿地金額200億元，2014年拿地金額為150元億。除了泰禾之外，陽(yáng)光城、融信、正榮等閩企購(gòu)地也極為兇猛。
值得關(guān)注的是，2014年市場(chǎng)行情發(fā)生突變，整體市場(chǎng)跌入低谷，購(gòu)房者信心不足，觀望情緒濃厚，項(xiàng)目去化普遍受阻。
閩系房企當(dāng)時(shí)就遇到了最大的風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2014年三季度末泰禾和陽(yáng)光城的持有現(xiàn)金同比都有小幅下滑，但是有息負(fù)債總額卻是大大攀升，債務(wù)壓力凸顯而出。其中泰禾集團(tuán)，還因?yàn)閿U(kuò)張迅速風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大也遭人質(zhì)疑。[詳細(xì)]
目前市場(chǎng)上，四處擴(kuò)張的“福州幫”堪稱閩系房企的代表。擅于抓住房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇，借力杠桿，提高周轉(zhuǎn)，快速擴(kuò)張，市場(chǎng)表現(xiàn)異常活躍。其中的代表當(dāng)屬泰禾、陽(yáng)光城、旭輝、正榮、融信。
但并非所有閩系房企都選擇快速擴(kuò)張。廈門系房企相對(duì)穩(wěn)健，似乎更愿意固守美麗的廈門，不拿地王，不高溢價(jià)拿地，杠桿水平也較低，發(fā)展速度并不快，比較典型的是來(lái)自廈門的房企禹洲、國(guó)貿(mào)等。
總體來(lái)看，典型閩系房企的發(fā)展都經(jīng)歷著“杠桿化擴(kuò)張—全國(guó)化布局—上市—再擴(kuò)張—穩(wěn)健發(fā)展”的道路。需要注意的是，不少閩系房企土地及開(kāi)發(fā)支出壓力、高價(jià)拿地開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題仍然突出。[詳細(xì)]
